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Kanada lockt wieder Investoren an
Als die kanadischen Immobilienmärkte Anfang der neunziger Jahre kollabierten, gerieten auch einige deutsche Fondsgesellschaften in ernste Schwierigkeiten. Vielleicht auch deshalb haben sich seit dem Jahr 2001 nur wenige heimische Initiatoren nach Kanada verirrt. Nennenswerte Engagements verzeichneten seitdem MPC Münchmeyer Petersen, Blue Capital, HSBC, KanAm und DB Real Estate. Auch die KG Allgemeine Leasing GmbH & Co. (KGAL) vertraute auf den kanadischen Markt. Deren Tochter Alcas GmbH hat seit 2003 jedes Jahr einen geschlossenen Immobilienfonds mit Liegenschaften in Kanada aufgelegt und seitdem immerhin rund 140 Millionen Euro Fondskapital in den Markt investiert.

"Für Käufer ist der Markt aber derzeit eher schwierig", berichtet KGAL-Geschäftsführer Gert Waltenbauer. "Es ist viel Geld unterwegs. Der Wettbewerb um gute Immobilien ist groß. Ähnlich wie in Deutschland." Weitere Parallelen fallen auf. So besitzt der nordamerikanische Staat gleich mehrere wirtschaftliche Zentren, damit auch mehrere Investitions- und Büromärkte, die Fonds-Initiatoren wie Alcas im Auge behalten. Außerdem konzentriert sich das wirtschaftliche Leben nicht etwa auf die Hauptstadt Ottawa, sondern auf die 2,2-Millionen-Einwohner-Metropole Toronto, das viertgrößte Wirtschaftzentrum Nordamerikas. "Hier sind die Finanz- und Immobilienwirtschaft sowie Versicherungen konzentriert", berichtet Scott Addison, Managing Director von Colliers in Toronto. Nun boomt die kanadische Wirtschaft und in der Folge arbeiten sich auch die Immobilienmärkte des Landes aus ihrem jüngsten Formtief nach oben. Toronto profitiert vom Boom am schnellsten. Der Leerstand reduzierte sich von zwölf Prozent Mitte 2004 auf nunmehr neun Prozent Ende. Nach Informationen von CB Richard Ellis (CBRE) ist die Leerstandsrate bei erstklassigen Flächen inzwischen bei 2,5 Prozent angelangt. "Das ist ein historisches Tief", sagt Ray Wong, Regional Director von CBRE in Kanada. Dabei darf man nicht vergessen, dass Toronto ebenso wie andere kanadische Ballungszentren nach dem großen Crash in den frühen neunziger Jahren eine lange Durststrecke mit Leerstandsraten von sogar mehr als 15 Prozent hinter sich hat. So wundert es nicht, dass die Analysten jetzt ein wenig bang auf die prallgefüllte Neubaupipeline Torontos sehen. Rund 280 000 neue Büroquadratmeter sollen schon bis Ende 2009 fertig gestellt sein. "Die Frage ist, ob all diese Flächen zusammen mit den noch leer stehenden Gebäuden genügend Mieter finden werden", so Addison. Nach Einschätzung von CBRE-Mann Wong wird das Flächenwachstum dagegen nicht zu Leerständen und sinkenden Mieten führen.

Weniger uneins sind sich die Experten, wenn es um den kanadischen Ausnahmemarkt Edmonton geht. Die zweitgrößte Stadt des Staates Alberta und sechstgrößte Kanadas befindet sich im Ölrausch. Neue Verfahren zur Gewinnung von Öl aus Schiefergesteinen und Sand hat der Region einen immensen Unternehmenszuzug beschert. Bisher ist dieser neue Weg der Ölförderung ebenso umweltschädlich wie unrentabel, gilt aber als möglicher Produktionsweg der Zukunft. Außer Kanada sind vor allem die USA an einer Ausweitung dieser Förderalternative interessiert. "Neben Investitionen in die regionale Öl- und Gasindustrie hat vor allem das Ölschiefergeschäft die Wirtschaft Edmontons beflügelt", berichtet CBRE-Mann Wong. Und wenn man berücksichtigt, dass die 730 000-Einwohnerstadt zu den Wirtschaftsregionen der Welt mit dem größten Mietpreiswachstum im Bürosektor überhaupt gehört, muss am Ölfieber schon etwas dran sein. Im Frühjahr 2007 zahlten die Unternehmen der Region 60 Prozent mehr Miete als im Jahr zuvor. Bis zu 29 Euro pro Quadratmeter und Monat werden für erstklassige Einheiten verlangt. "Vom Rohstoffboom profitiert der gesamte Bundesstaat Alberta. Die jetzigen Firmenansiedlungen sind eine Wette auf die Zukunft", sagt Ottmar Schlüter, Sprecher beim Initiator Blue Capital, der seinen letzten Kanada-Fonds 2004 emittiert hat.

Auch KGAL-Geschäftsführer Waltenbauer kennt sich aus in der Region. Die jüngste Alcas-Kanada-Beteiligung "Office Towers II" hat in zwei Bürogebäude investiert, eines davon steht in Edmonton. "Unser Hauptmieter ist im Ölgeschäft tätig", sagt Waltenbauer.

Noch größere Preissprünge als im kanadischen Edmonton mussten im weltweiten Vergleich im gleichen Zeitraum nur noch Abu Dhabi (Vereinigte Arabische Emirate, Platz 1, plus 103 Prozent), Neu Delhi (Indien, Platz 2, plus 79 Prozent) und Sofia (Bulgarien, Platz 3, plus 63 Prozent) hinnehmen.

Etwas gemächlicher, aber auch positiv, entwickeln sich die übrigen kanadischen Immobilienmärkte. Das gilt vor allem für die Großstädte Vancouver, Ottawa, Calgary und abgeschwächt auch für Montreal. Grund genug für Initiator MPC Münchmeyer Petersen, sich erst einmal vom kanadischen Markt zu verabschieden. Seit dem Jahr 2001 brachte der deutsche Marktführer für Kanadafonds immerhin acht Beteiligungen mit einem Gesamtvolumen von 1,3 Milliarden CAD (918 000 Euro) heraus.

"Aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise sehen wir Kanada genau wie die USA als Verkäufermarkt", sagt MPC-Sprecher Till Gießmann. Allein im vergangenen Jahr hat MPC zehn Fondsimmobilien in den Großstädten Ottawa, Toronto und Burnaby im Wert von 540 Millionen CAD (380 Millionen Euro) veräußert und plant zur Zeit auch vorerst keine neuen Ankäufe von Immobilien .